房地产行业目前处于什么阶段？房地产行业分析
地产行业中期的变量在于利率和政策调控。利率对开发商和购房者而言都是极为重要的一种变量，当利率降低时，房地产行业重财务杠杆的开发商拿地和开发的意愿加强，购房者的购房欲望也增强。
政策是比较不确定的因素，作用周期正在逐渐延长。国内最近20年历经了几次地产调控周期。其中2007—2008年有一轮紧缩，但2009年放开了，房地产行业随即2010—2014年又是一轮紧缩。从2016年开始的这一轮政策紧缩是时间最长的，到2018年也没有结束。由于我国目前的各种现实问题，紧缩仍然会以各种形式存在。对于行业而言，房地产行业关键在于找到紧缩能够边际改善的预期。这实际上是一种逆周期的思想。例如2014年经济状况极差的时候，存款准备金率和利息双降，极大地刺激了从2015年开始的一轮房价上涨。这时，房地产行业如果能在2014年嗅到房地产紧缩将要边际改善的味道，而提前购房或者升级换置房，可能是一个好决策。
短期内居民影响地产的变量因素是居民的可支配收入和经济景气程度。一般而言，经济好的时候，大家口袋里钱多了，自然有购房或换置房屋的冲动。房地产行业值得一提的是，始于2016年的棚改政策落地是刺激二、三线城市房价上涨的直接因素。这其实跟棚改货币化，即棚改用货币补偿搬迁造成的居民财富增加有关。彼时在香港上市的一些房企受益颇大，房地产行业部分公司在2017年股价上涨数倍。很多投资者所熟知的PE估值体系并不太适用于地产行业，因为地产行业往往有较长的建筑和结算期，PE反映的只是房子交付利润兑现的那个时点。
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